“我们期待中国版REITs向商业地产开放的那天，届时'大资管'时代才会真正来临。”
观点网 受疫情阻碍，我们与光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明的访谈选择在线上进行。相较去年出席观点商业年会时，周颂明并没有太大变化，在屏幕前一如既往认真且极富亲和力。2022年以来，宏观经济下行、国内疫情高频多点散发，已成为商业地产持续承压的重要因素，如何化危为机成为行业共同关注的话题。对此，在近一小时的谈话中，周颂明向我们阐述了他眼中的行业变化、机会，以及光大安石在大资管方面的新步伐。
在周颂明看来，不容乐观的经济形势叠加严峻复杂的疫情态势，对全行业形成了巨大冲击和挑战；但事物具有两面性，光大安石仍将在稳扎稳打的基础上，顺应时势、积极乐观地在危机中挖掘潜在机遇。
首先，要重新寻求商业地产运营者与租户之间的平衡点，调整运营策略，帮助租户在危机中挖掘机遇。光大安石根据不同租户的业态、需求，结合行业政策、考虑成本控制，为租户定制针对性的个性化方案和策略，帮助租户在危机中挖掘机遇，让租户能够安心在其所在的行业里发展、实现产出和盈利，也让光大安石商业地产项目更好地服务实体经济。其次，在商业地产的内外环境悄然变化的态势下，光大安石始终坚持长期主义，坚信口碑比短期利润更重要。一方面，商业地产投资市场热度有所降低；另一方面，一些地产开发商纷纷入局导致轻资产运营模式的商业地产竞争加剧。在当前的市场环境下，光大安石不断巩固自己的核心竞争力、迭代完善自己的发展模式，投资和培育拥有高质量、稳定回报的成熟物业，沉下心来做服务做运营，在行业里保持良好口碑。最后，光大安石充分发挥在不动产资管方面十五年积累的经验和优势。基于公司整体策略，在当前的市场环境下，光大安石亦致力于以轻资产输出模式拓展业务版图。周颂明认为，做轻资产的前提是要有重资产项目运营和积累，这是发展轻资产业务的底气所在。他指出，轻资产业务比重资产业务的难度大得多，通常需要考虑业主方的多维度诉求以及双方团队的信任磨合问题，这会对运营管理者带来更多挑战。对于项目选择，光大安石更倾向于能够长期创造价值和口碑的项目，而不是“赚快钱”。“轻资产商业项目的竞争非常激烈，一些缺乏轻资产管理能力的企业最终会从这个赛道中淘汰”，周颂明说道。2022年上半年，光大安石继续与地方国企平台开展战略合作，先后中标成都天府111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、文商旅改造类项目等创新业态方面取得了突破。此外，光大安石还于6月与青岛环海湾投资发展集团有限公司合资成立商业管理公司，致力于青岛邮轮港区的转型规划及商业运营。在周颂明看来，与国资平台合作是一种双方优势互补的模式，光大安石充分发挥在挖掘资产价值、完善产品结构设计、提升营运管理等方面的经验，彼此取长补短相得益彰。“在此类合作模式中，我们更希望能发展整体战略合作，通常不只涉及一两个资产，而是资产包的概念，从而推动轻资产运营模式的快速发展”，周颂明表示。
光大安石领先行业提出“大资管”概念，作为目前国内极少数能够“投、融、建、管、退”全链条运作的机构，光大安石的视角更加全面，更具经验优势。近期地产企业出险案例较多，金融机构在投资的项目出险后，倾向于寻求专业的开发代建服务商或代管机构，从而对大资管业务带来需求。
作为在不动产资产管理领域深耕15年，累计管理面积超500万平米、累计管理规模逾1310亿元人民币、成功退出超过810亿元人民币、逾120个项目的成熟机构，光大安石迄今已于京津冀、长三角、大湾区、西部川渝等地区成功打造近30个项目，项目类别涵盖住宅、公寓、商业、酒店、办公、综合体、TOD等，在开发建设、城市更新、困境资产接收及续建管理等方面积累了非常丰富的实战经验。光大安石有能力为市场各类机构提供从投研、融资到管理运营、退出等全流程的定制化产品和服务。这也使得光大安石区别于市场上只做代建或代管的企业，亦为光大安石的核心竞争力及优势所在。作为不动产基金管理平台的翘楚，光大安石在资产证券化创新方面有着丰富的经验，可以通过不动产资产证券化方式实现资产价值，既大幅降低持有资产的杠杆成本，亦为旗下在管资产打造了另一可供选择的退出渠道。周颂明指出，光大安石在类REITs方面的创新业绩在国内不动产资管机构中名列前茅。2016年，光大安石成功发行中国首单非保本结构的商业地产类REITs产品。2018年末，光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批，是中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品。2022年初，光大安石又再次获批150亿规模的储架式商业地产类REITs。自2016年至2022年，光大安石已经完成共5期“大融城”系列类REITs产品的发行，累计发行规模近160亿人民币。在国内公募REITs起步阶段的当下，以光大安石等为创新者的资产证券化模式，有效地引导市场从关注主体信用向关注资产运营的方向发展，对行业发展影响深远。“关键还是真正的商业地产REITs能够出来，让整个行业可以高质量地发展。”周颂明称。自去年以来，国内基础设施公募REITs市场持续火热，光大安石早于第一批产业园REITs就开始布局，参与的华安张江光大园REIT近期已申请扩募。目前，公募REITs业态已扩展到保障性租赁住房，但周颂明直言，光大安石同样期待中国公募REITs能在不久的将来对商业地产打开大门。“我们期待中国版公募REITs向商业地产开放的那天，届时'大资管'时代才会真正来临”，周颂明表示。以下为观点新媒体对光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明先生的采访实录：观点新媒体：由于疫情与经济下行的长期影响，商业地产受到了很大挑战，您认为破局关键在哪里，明年会有机会吗？周颂明：现在商业地产的整体形势不好，这是大家共同面临的问题。对我们来说，还是要把基础工作做扎实，平衡好各方诉求，既要解决商户的生存问题，也要解决我们自己的生存问题。为此，我们会根据不同业态的实际情况，结合国家政策提出不同的应对策略，而不是一刀切，以便达到最好的效果。在疫情影响下，商家的确压力很大，特别是一些大型连锁品牌，这些企业会在经营现金流、拓店动力以及信心方面受到一些影响。当然，也有一些规模不大的商家，此前缺少进入大型的、好的购物中心的能力，现在反而把握住了机会。我始终认为，危机中蕴藏着机遇，恶劣的形势会淘汰一批相对比较差的企业，但凡是能熬过来的，未来发展一定会更好，购物中心品牌也是这个道理--因为这种形势会倒逼企业做新的尝试，不管是模式还是内容。针对现在的形势，我觉得做好基础工作很重要。我们经常强调“深度”，所谓“深度”就是在别人没什么利润的时候，你因为附加值挖掘和成本控制做得较好、能够盈利，别人活不了的时候你能活着，当市场转暖的时候肯定会发展得更好。关于未来的行业态势仍有很多不确定因素，但我们要做好常态化应对的考虑，要积极去面对。观点新媒体：在这种影响下，商业地产的相关行业您认为会发生哪些变化？周颂明：首先，投资人对商业地产的投资更加理性了；其次，商业地产的经营竞争变得更激烈，一些此前不涉足商业地产的大型开发商开始从事商业地产，此前不做轻资产业务的企业也开始拓展轻资产业务；最后，资本市场对商业地产的风险甄别意识也在加强。在我看来，企业要想明白自己的核心竞争力是什么，不要盲目竞争，也不要图一时的利益，还是要考虑更长远，把企业口碑放在更重要的位置上。观点新媒体：刚刚您提到现在外部投资欲望不足，那么光大安石的投资策略如何？ 周颂明：我们在管的基金在过去几年间投资了不少不错的商业地产项目，其中多个项目已经发行资产证券化产品。在当下的市场环境下，我们更倾向于发挥公司在品牌和管理上的优势拓展轻资产项目，既能扩大我们的市场影响力，也可以规避市场下行期的投资风险。当然，如果真的遇到了好的投资机会，我们也可以新募集基金投资项目。观点新媒体：我们看到6月份光大安石和青岛环海湾集团合资组建了商管公司，将会落地哪些项目？周颂明：在与地方国企合作方面，青岛环海湾集团并不是我们的首个合作对象，此前我们已经和成都国企建立了良好的合作关系，目前还有其他处于洽谈阶段的合作方。我们的主要合作方是一些有实力的国有平台企业。未来城市建设的重心将从开发向运营转化，光大安石可以凭借优秀的产品打造能力发掘项目价值，从项目前期定位到持有运营，包括产品结构设计和融资安排，最后实现项目退出的整个生命周期提供深度服务，解决这些地方平台企业的痛点。我们和地方政府、地方国企在这方面有很好的互补性，这也是双方能建立深度合作关系的重要原因。观点新媒体：您认为未来商业轻资产化发展会呈现哪种局面？光大安石目前有不少是重资产，这方面的策略是什么样的？周颂明：做轻资产的前提是有重资产为依托和基础，这是发展轻资产业务的底气所在。运营轻资产项目的难度远大于重资产，业主企业甚至老板个人会有各种各样的诉求，有时双方在信任上也有一个磨合的过程，这些都会对项目管理和运营带来更多挑战。我们在选择轻资产项目时是有比较严格的标准的，并非来者不拒。有些项目的地理位置或其他先天条件不理想，短期也许可以赚钱，但是缺乏长期经营价值，这样的项目我们就比较谨慎，我们选择的都是我们能够切实为业主创造长期价值的项目。在我看来，轻资产商业项目的竞争非常激烈，一些缺乏轻资产管理能力的企业最终会从这个赛道中淘汰。观点新媒体：在商业资管思维转变和革新的背景下，不少公司已经提出了大资管战略，这方面光大安石有什么见解？周颂明：事实上，我们光大安石就是较早提出“大资管”这一概念的机构，我们在这个领域有比较强的先天优势。我们在项目前端的投研、融资方面，项目后端的运营管理、退出方面都有丰富经验。现在不少开发商出现了风险，在行业风险出清的过程中，金融机构对大资管业务的需求会越来越大。房企出险后，这些房企债权人有为底层项目寻找代建代管机构的需求。这些机构缺乏不动产管理的专业人员，需要找专业机构来管理项目，光大安石在开发、代建、代管的专业能力就可以发挥作用。另外，还有一些民企在融资上出了问题，我们也可以帮助这些企业设计解决方案，包括项目的综合诊断、投资研判和风险对策、处置策略等。除了拥有“投融建管退”的完整管理能力外，光大安石的另一个优势是定制化的服务能力。未来的城市建设不是无休止的大规模增量开发，而是更关注提升存量空间的价值，会有更多的城市更新项目机会，这些项目不是标准化的，每个项目的处理方案、产品设计都需要定制化处理，这方面的综合能力是许多机构都不具备的。我们现在能和许多企业达成战略合作，就是因为合作方看重光大安石因地制宜地设计和落地不同产品的能力。总之，现在市场对大资管的需求非常强烈，但是真正能够提供全链条、定制化服务的机构很少，只有这样的机构可以看“透”项目，从项目的启动到退出提供完整解决方案。周颂明：以前房企找我们很多，最近金融机构找我们更多，比如信托、保险或者是银行。周颂明：对，现在金融机构对于地产业务的思路在发生变化，对在管项目的投后管理有了更深层次的要求，因为他们发现除了传统的资产抵质押，还需要在经营层面上有把控能力。另外，对于困境项目的处置，以前可能简单的债权转让就可以了，但是现在市场情况发生逆转，特别是商业、写字楼这类经营性项目，项目本身如果没有进入正常的经营开发状态，一方面会增加金融机构的短期再投资压力，甚至金融机构和潜在投资人也更难就项目的长期价值达成一致。这就需要有操盘能力的机构把项目运转到一个正常状态，恢复项目的自我造血能力、重塑投资人对项目的信心。大家看重我们的优势，也是因为我们不仅仅是一家有开发运营管理能力的不动产资产管理公司，更能深刻理解金融机构的需求，提供贴身的整体解决方案。观点新媒体：我们看到之前光大安石在深交所获批的150亿类REITs项目首期产品已经成功发行了，您怎么看待REITs背景下的商业地产发展？周颂明：光大安石在类REITs方面一直比较成功，我们的项目自身运营能够支撑类REITs的期间收益，而且有一定安全边际。我们期待中国版公募REITs向商业地产开放的那天，届时“大资管”时代才会真正来临。
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