观点地产网 采访前看了一眼胡兵的职业照，脑海中搜索到的是“金融精英”这个词汇。但当他平静而耐心地解释光大安石的投资逻辑时，除了不时脱口而出的英文单词，很难将他与这个词汇所代表的标签挂钩。

胡兵是光大安石的副总经理兼COO，他讲话总是娓娓道来，带着些微口音，是个很“亲切”的采访对象。

他在2013年加入光大安石，此前在联想旗下专做商业地产投资的融科投资担任执行总裁，还曾参与过证监会REITs前期产品设计。

光大安石前身是雷曼兄弟于2007年成立的国内不动产投资平台——亚雷投资，2008年金融危机后，在大量外资背景基金撤出中国市场的环境下，光大控股对亚雷投资进行了收购。

与此同时，“4万亿”的刺激促使内资地产基金喷涌而出，光大安石历经几次股权变更，形成如今光大嘉宝与光大控股两家境内外上市公司持股的局面。

受地产调控以及金融去杠杆的影响，国内房地产基金在去年结束了连续数年的高速增长，但规模也达到了1.2万亿，基金实体超过1700只。

在众多基金公司中，光大安石是少数能够将“募、投、管、退”各个环节一并打通的基金公司之一，也是内资基金中较早展开投资持有型物业的基金平台。

截止2018年3月，光大安石累计资产管理规模已达到970亿，成功退出规模470亿。

资管本色

在金融行业，资管新规的出台或许是近期最受关注的事件之一，这对光大安石的影响会有多大？胡兵没打算就政策做太多的点评，但表示这对整个行业的整顿而言是件好事。

市场则分析，在打破刚兑、限制非标产品的要求下，房地产基金将加大从投资债权类产品向股权类产品转变，同时面临着期限延长以及风险抬升，意味着基金管理人需要拥有更强的资产管理与风险控制能力。

在后续的对话当中，胡兵提及，在光大安石投资的资产中，债权类产品的占比已经非常少了。

除了资管新规的出台，银行信贷收紧，近期有消息传出，监管层通过窗口指导收紧对房企融资检查，禁止公司债与票据互还。“930”以来，房企资金链紧绷程度不言自明，扛不住的小型房企已经出现了债务违约。住房租赁公司债、ABS等渠道在这时则起到了救火的作用，房地产基金是否也会成为部分房企解渴的渠道？

胡兵对于这个问题背后的逻辑并不赞同，在他看来，房地产基金的本质是专业的资产管理，而非一种融资工具。而且，受三限的影响，满足投资回报要求的非标债权标的在减少，加上银行去杠杆、去非标力度加大，能匹配投入的资金、通道受限。

此后，在一个多小时的采访里，他多次强调了房地产基金是为不同的资产配置不同的资金：基于不同投资者对风险的偏好差异，基金管理人为不同资金选择不同的投资方式及标的，同时根据项目的需求为之匹配合适的资金。

胡兵举例称，一些项目由于开发商风险控制出现问题致资金链断裂，基金能够为项目注入一定的流动性，对待诸如商业等长期持有的项目，则需要匹配长期限的资金，为投资人获取稳定收益。

“我们最早就不是做融资的，我们这批人都是愿意做直接投资的人，更愿意看好和积累长期的能力，发展长期业务。”胡兵在采访的最后这样声明。

发展初期做股权投资时，光大安石也曾以少数股权等方式投资住宅，彼时住宅的高收益属性加之商业地产投资前景迷茫，使住宅成为国内房地产基金主要选择的资产。不过，自2012年开始，随着光大安石加大对长期资产的投资与运营，并建立了自己的商业运营团队，商业地产的投资比例逐渐增加，如今住宅物业在光大安石的资产组合中比例已下降到10%以下。

在运营商业的过程中，光大安石也建立了一个自己的商业品牌——大融城。重庆观音桥大融城项目是它的首个商业改造项目，也成为行业内较早进行资产证券化的产品之一。

经过五年时间，光大安石在建及经营12个大融城项目，已开业项目6个。今年6月29日， 上海静安大融城正式开业，开业三天客流近90万，日均销售过千万。这个项目改造自绿地星光耀项目，于2016年初被光大安石收购。

资产配置逻辑

为何光大安石愿意在市场看空之时加码商业地产？胡兵解释称，市场之所以对商业地产比较担心，主要是由于实体商业过剩以及来自电商的竞争压力。但在胡兵的定义里，与其把商场称作零售购物中心，不如说是城市核心商业空间，“实体商业的内容不一定是零售”。

胡兵认为，过往购物中心更多是满足了货架与渠道的功能，这些功能慢慢地被电商取代了。电商释放了消费者的时间，实体商业的角色也发生了变化，除了满足日常需求的社区型商业，生存下来的便是类似K11、芳草地等能够提供更多满足消费升级服务的购物中心。因而，未来实体商业与电商将呈现共同繁荣态势。

据了解，光大安石的目标是在2020年拓展30个商业项目，虽然五年才开展了12个项目，但胡兵认为，光大安石的团队比初期壮大了许多，项目的开展是加速的，方式也多样。

相比传统地产商，光大安石在商业规模上并不靠前，但却拥有更深层次的竞争优势，即团队与文化。胡兵称，光大安石商业团队从无到有，拥有创业者的精神与战斗力，加之光大安石开放的企业文化，使得投资方式更加灵活，在商业项目上也愿意去尝试引入新的业态。

而且，商业项目比起住宅开发，运营时间更加持久、内容更为细致，使得投资商业要有足够的定性，一些偏好长期投资以及稳定回报的资金，也愿意配置到这类资产上。

当然，一笔投资最重要的可能不是获取高收益，而是风险管理。光大安石的风险管理，主要由胡兵带领的风险和资产组合管理部门来把控，强调风险提前识别，风险管理贯穿项目投资之前、投后管理直到项目退出。团队每周都会开会讨论每个项目投资的风险与应对，以及投后项目风险跟踪检测与处理。胡兵还另外强调：“最好的解决风险的办法，不是等风险出来以后再去解决，而是提前预知风险。”

随着整个不动产市场投资风向的转变，光大安石开始在资产组合里加码物流地产。光大安石已在全国多地重要物流节点布局物流产业园，如重庆、昆山、无锡、嘉兴、西安、青岛、沈阳等，对其进行开发和运营，包括成熟运营的、在建的以及大量储备的物流园项目，建筑面积约59万平米。

他分析称，从需求方面，随着电商的发展，物流配送需求会持续增长，未来租金仍有上涨空间；而且，仓储成本占整个物流链条中的成本并不多，其价值空间仍有余地。相反地，物流地产的供给却没能及时跟上，由于仓储用地密度低、税收低，政府不太愿意供应仓储用地。供不应求、升值空间大，使得物流地产将成为未来不动产投资的一个重要方向。

不过，除了物流地产，“所有的业态我们都在看”，胡兵向观点地产新媒体透露，对于目前市场比较火爆的长租公寓产品，甚至文旅、养老，光大安石也在研究及寻找合适的投资机会。

以下为观点地产新媒体对光大安石副总经理、COO胡兵先生的采访实录：

观点地产新媒体：这两个月市场比较关注政策上的变化，其中一个是资管新规的出台，这对我们业务的影响大吗？

胡兵：资管新规出台应该是整个金融行业的整顿，一个大背景是去杠杆。这次限制非标债权，对整个对行业影响都比较大，但从长期来看应该也是好事，有利于金融市场健康发展，对光大安石以股权投资为主的资产管理公司来说长期是利好的。

观点地产新媒体：房地产市场融资环境是收紧的，包括公司债、银行贷款，监管机构的监控力度比较强，对地产基金而言，您觉得这是一个机会吗？

胡兵：从整个行业来看，前几年每次地产融资收紧、银行去杠杆的时候，大家都说房地产基金的黄金期来了。前几年确实是这样的，光大安石最早是投股权的，而从2008年、2009年，一直到2012、2013年，这期间债的规模都做得比较大，是因为什么呢？在整个银行杠杆比较紧的时候，资金通过其他的方式，比如通过地产基金、信托和信贷方式，流入了地产行业。

这次我觉得有所区别：第一，在资产端，本身受到“三限”的影响，不光是银行的去杠杆，去非标力度也比较大；第二，到现在这个阶段，地产基金的主题已经不是融资，包括我们资产组合里边债权比例已经占得非常少了。

观点地产新媒体：那么这样的目的不是融资，是偏向资产管理吗？

胡兵：这些年，大家好像普遍把地产基金理解成是一个融资渠道或者融资工具。大家应该正确理解基金行业，其实这是资产管理行业。

资产管理行业的实质是什么？两端，第一是资产端，为不同资产需求匹配资金；第二是资金端，为不同投资人和机构配置更合适的资产。

什么叫为不同的资产配置不同的资金？随便举一个例子，比如有些不良资产，主要问题是原来开发商风险控制的问题，资金链断了，我们向这种项目注入流动性，盘活资产。有些商业项目是长期持有的，长期持有就要通过匹配更长期的钱，包括未来的REITs、ABS匹配资金去做。

什么叫为合适的机构和资金匹配合适的资产？我们在整个基金里，从早期的少数股权投资，中途转向做一些做债权，后边转向投资收益型的资产。这个过程也是在整个行业大的周期里边，根据不同的周期，可能会轮换不同的资产类型，包括股、债、夹层。从资产的物业属性来看，可以分成周转住宅、写字楼、商业、工业。

这是基金业务和资产管理业务的实质，它不是简单的工具。

观点地产新媒体：在资产配置上，光大安石一开始是投住宅比较多，后来商业、购物中心、综合体开始增加，对吗？

胡兵：最早阶段我们是做股权投资，那时候外资进入中国的地产基金业务类型有几类，一类是投平台，就是Pre-IPO比较多，但很快这个机会就没有了，因为大部分公司都已经上市了；接下来就开始投项目，项目基本是跟大开发商合作，投少数股权。第一，跟这种投资退出的业务类型相关，第二是跟整个市场上业务的主要内容，无论是开发商还是项目，是以开发为主，所以那时候更多的配置是住宅。

往后，我们慢慢由所谓的少数股权债转向了长期的资产投资和运营。我们现在的资产组合里边，住宅占的比例就很少了，应该不到10%，剩下核心的就是以持有型、运营型和收租型为主的资产。

我们投商业的时间比较早，最早美元基金的第一个项目就是商业，团队建立的时间也比较长。

观点地产新媒体：光大安石会加大在物流这块的投入吗？

胡兵：物流是重要的资产类型，其实三年多以前我们就在看物流，当时我们做了很多研究，但是并没有实际展开投资的动作。

现在我们的物流项目不少了，物流肯定是我们重要的策略性方向，商业也是重要的策略性方向。

商业作为重要策略性方向的时候市面上没有人投，我们基本上是2012、2013年就把商业投资作为一个主力的方向，但是市场上其他投资机构基本上认为商业比较朦胧，市场也比较恐慌，基金投资比较少，开发商因为运营比较困难都在抛售。现在愿意买商业的人很多，各种参与者都进来了，开发商进来了，外资机构也活跃了。

物流我们现在开始投资，我觉得这个时机也不晚，虽然整个资产价格都涨了，比两三年前涨了一倍左右，但是我觉得仍然是很好的投资机会。

对于物流我们有一个宏观判断：第一，从供给和需求的角度来讲，现在的市场价格、未来租金还有上涨空间，随着经济的发展、电商的发展，中国物流的配送需求肯定会持续增加；第二是整个仓储的成本，在整个物流链条中的成本，目前占的比重不高，整个价值空间仍是有余地的。

从供给端来讲，未来不会有大量的供给。首先，政府并不愿意大量供应仓储用地。同时，原来中国很多物流基础设施很弱，大部分是农民仓，一些等级明显不够的仓库，甚至产权权属都有问题。农民仓可能因为产权的问题被清理，有些地方的供给还会被缩减。

所以，从需求的拉动，到在价值链中间成本结构的因素，以及供给方面的影响，对于未来物流租金的上涨，我还是非常看好的。

观点地产新媒体：今年6月上海静安大融城开业了，那到2020年开业30个大融城的目标能实现吗？

胡兵：我们现在手里有12个，真正选第一个项目的时候，是在2013年，到现在五年12个，而且这个增长是加速的。

做第一个项目的时候我们商业团队就几个人，现在商业团队的人很多了，后面肯定会有各种方式发展项目。我们也很开放，愿意寻求合作，跟开发商或者愿意投资商业地产的其他机构，都可以合作。

因为我们的形态比较灵活，比如可以花钱去买资产，可以包租运营，可以投少股权包租运营，通过其他方式运营。

例如新加坡CRCT的REITs里面，有一些是持有资产，有些也是包租的，我们的组合也会这样。

观点地产新媒体：比起其他国内的商业品牌如万象城、大悦城，您认为光大安石的优势是什么？

胡兵：我们现在规模离期望值有相当的距离，排名前面的，万达的量很大，凯德的量也很大，剩下的是中粮、华润，他们发展的时间也比较长。

我们的优势有几个方面，第一是团队，我们的商业团队是非常务实的团队，这么几年时间从无到有建立起来的。我们光大安石自己的文化和战斗力，我是比较放心的。

第二光大安石比较开放，投资方式灵活。文化的比较开放使得我们能够更广泛的去合作，采取多种投资形式，能根据市场不同的反应随时调整。

观点地产新媒体：在监管加严下，您认为不动产投资未来会形成怎样的趋势？

胡兵：整个行业的分化肯定会加强，十年前100强能够占到行业规模约百分之二三十，十年以后聚集度可能达到60%，房地产基金也是一样的。

前些年那么多地产基金和投资机构，现在多吗？也不多，这个行业本身的分化一定是这样的。房地产融资机构，比如银行都只投房地产前多少名，因为投给他们才能挣到钱，有一定体量才能拿到生产资源，降低融资成本与风险。

地产基金也是一样的，从这个角度来讲，市场需要那么多创业者吗？作为机构或者资本，也会把资金配置给比较好的机构，就跟自己去投股票买基金一样，会选择行业龙头企业以及投资业绩最好的机构。

第二，确实会有一些趋势和专业上的分化，各自有擅长的领域。