见证光大安石飞速发展的十三年里，陈宏飞始终保持平常心。
未来，我们还将继续见证。
访谈当日，正值首批抗疫特别国债的发行。
陈宏飞多次表达了对服务性企业和零售业企业的担忧，尤其是对这两类企业的从业人员的就业和生活以及相关社会问题的担忧。
毫无疑问，尚未终结的疫情对出租率和租金带来了负面冲击，但他把关注点放在了服务实体、全力抗疫，国家如何通过财政和货币手段的调整来支持实体和民生的系统问题上。
一方面，为租户提供更高效、更优质的服务，才能让他们做更好的生意；另一方面，租户好起来了，作为空间提供者的光大安石才能提高自己的收益率。
陈宏飞有自己的信心，作为光大控股和光大嘉宝旗下不动产投资管理平台，截至2020年3月末，光大安石累计管理规模超过1160亿人民币，已成功退出超过700亿投资、逾110个项目；整体投资回报率虽从未对外公布，但以其成名之作重庆观音桥大融城为例，远高于行业平均水平。
13年前，彼时光大安石的前身“亚雷投资”正是雷曼兄弟银行负责大中华区地产业务的投资公司，因光大控股与英国安石集团的入股，得以平稳度过2008年金融危机，又在2016年引进光大嘉宝作为第一大股东注入A股上市公司体系，一步步转变为国内最大的不动产资管公司之一。
2007到2020这十三年，陈宏飞亲身参与了光大安石的发展，也见证了国内资管行业由冷转热，他对整个行业有自己的理解和看法。
在中国做地产基金，住宅往往是无法回避的话题。陈宏飞也认同，过去国内唯一高回报的不动产投资产品是住宅；但本应与住宅区别对待的商业地产，却也因地产已经从概念上被住宅“捆绑”而受到过度限制，这是期待监管能继续完善的方向。
作为地产基金业务的践行者，光大安石将自己定位为城市运营商——地产开发业务大多作为综合体项目的组成部分，尽管公司也具备很强的住宅开发能力。
国内目前存在两类地产基金，一类是开发商背景，大多数是为自己的项目融资；另一类则是光大安石这样的独立私募基金，其目标路线是形成稳定现金流，尽管短期盈利更低、挣钱更慢，但能以更低的风险创造出更长期的回报。
不动产基金管理平台很多，但真正能做到覆盖“募、投、管、退”全产业链并走出自己风格的，光大安石是个中翘楚。光大安石更侧重于通过重新定位运营，通过资产管理实现资产增值。
这得益于很多条件：资管行业的日渐崛起，光大集团的鼎力支持，投资者的信任与耐心，团队的持续运营，资产的成功退出与价值释放，以及以陈宏飞本人为代表的外资经验本土化。
他并未提及此前在外资地产基金任职的那些年，但从时间上推算，其投身资管行业的2004年恰是国际地产基金入局中国房地产行业的开端。
无论是房地产开发还是资产证券化，“美国模式”从太平洋彼岸流传至中国，来自凯德、GIC、摩根斯坦利的国际资金在2004这一年纷纷投向了中国房地产，地产基金时如雨后春笋，而香港首只REITs领汇登陆港交所则代表着商场和停车场第一次被打包出售。
虽然美国的次贷危机日后发酵成了全球性金融危机，导致地产证券化与抵押贷款市场神话不再、房利美与房地美宣布破产退市并由美国政府接手，但在广泛吸取和借鉴国际地产基金的经验和教训后，陈宏飞对于地产基金在中国的本土化则多了几分心得。
其一，在住宅和商业地产中，光大安石选择了后者；其二，不赚快钱、持之以恒。
2009年，光大安石与联想控股收购了重庆观音桥大融城项目，光大安石作为管理人，花费一年时间将这个重庆江北烂尾楼改造为青年购物中心，并在2016年通过在深交所发行的类REITs产品“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”顺利实现了前一轮地产基金投资人的退出。
由此，光大安石开创了国内“PERE+类REITs”（房地产私募基金+类REITs）的先河，并将此经验复制到旗下更多商业地产项目上。2018年末，全国首单地产基金储架式商业类REITs（规模100亿元）花落光大安石。
2019年，光大安石先后发行了“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”、“光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划”。其中，“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”获评2019年度中国房地产金融最佳创新案例奖。在国内公募REITs仍未完全放开的今天，光大安石的资产证券化模式值得商业地产和金融机构等从业人员学习和借鉴。
至于公募REITs什么时候能从基础设施推行到商业地产，陈宏飞认为现在还没有理由和依据去做预测。
他笑道：“过去这些年，我们也不是以预测这个来建设我们的投资能力和资管能力的，我觉得这是水到渠成的事情，这样才能心无旁骛。”
除去房地产行业，金融行业是地产基金的另一个密切联结者。谈及金融，因过去的地产私募基金多为“明股实债”，相当于为整个社会加杠杆，陈宏飞认为过度的金融化并不可取。
逢此全球疫情，如何保证平稳、保证就业，如何加大资源倾斜和定点扶持，是政府、金融机构、企业家都需要考虑到的。从金融的角度而言，陈宏飞称减少投机、服务实体才能创造更多的资管价值和社会价值。
作为地产+金融的结合体，不动产资管行业应该如何践行？陈宏飞对这个问题思考了很多年。在13年的发展历程中，光大安石为城市更新领域创造了很多响应国家号召、创造就业机会、造福城市的经典案例，这些项目既为投资人提供了稳定的现金流回报，也为城市的发展发挥了企业的担当。
最终，他归结到至今未能从监管上区分住宅和商业地产这一点上，“这个行业为什么会被限制呢？他是城市经济活动、就业和税收的载体，是基础设施，我觉得真正要解决的是这个观念的问题。”
对于未来，他始终抱以信心。当经济逐渐放缓，短期高收益、高风险的投机市场会逐渐缩小，今后更多的机构与个人会青睐长期稳定、收益相对低、更安全的资产。
同时，随着城市化进入尾声，中国进入中低增长的新常态以后，真正的地产私募行业会逐渐成熟。
据中基协最新数据，中国资产管理总规模为53.75万亿元。其中，私募基金规模为14.35万亿元、占比未及三分之一，而地产基金管理规模1.7万亿元，占比仅为中国资产管理总规模的3%，今后发展是大有可为的。
见证光大安石飞速发展的十三年里，陈宏飞始终保持平常心。
短短一个多小时的访谈中，光大安石的团队被频繁提起。成熟、稳定、专业，陈宏飞对此给予了高度评价：“（光大安石的管理团队）有远见、志同道合的一群人，愿意为这样一个可期待的行业去奋斗。我们每一个领域都有市场顶尖的人才，很多让我自己觉得非常服气的人，我们形成现在这样一种合伙人文化，彼此平等，信任，依靠”。
从亚雷投资到今日的光大安石，外资基因与央企平台的结合赋予其扁平化管理、勇于创新、试错优选、结果导向、自然选择的独特优势。
高评价的同时也伴随着高要求，而资管行业的人才从不贵多而贵精。要做到贯穿整个业务线，离不开“募、投、管、退”全链条的整合，从投资到资本市场、从开发到商业，光大安石要的不是“Super Star”，而是将相应领域中优秀的人聚合在一起，在看好的领域里潜心专注十几年。
2018年，光大安石通过整合美国本土资管公司Arrow RE Holdings，建立了光大安石美国公司，以本土团队耕耘美国当地项目。
据陈宏飞介绍，目前公司绝大多数资源都投放于中国大陆，美国投资占比很低，但美国团队的意义不仅局限于业务。通过对不同周期、不同市场发展阶段的介入，光大安石可以借此建立平台的国际化视野、思维方式以及客户网络，帮助公司更好的理解风险和机会。
从金融市场规模、结构、自由度、创新工具等方面看，美国市场无疑更为成熟，但中国市场也有独立的创新，两个市场都有必要彼此互为借鉴。
通过跨周期、跨领域、跨市场的团队组建和信息输入，光大安石可以更好地规避风险，抑或是在周期中抓住机会。目前中美关系起伏，尚不足以完全限制住美国的投资者，资本还是会到中国来。
陈宏飞高度认同了中国近两年来不断加大力度的开放政策，表示从长期的中美关系来看，竞争是必然的，全球化分工也是必然的。外资的入场必将进一步助推国内经济市场化、结果导向化，同时国内企业所面临的竞争将会更为激烈，但更应相信中国企业家的创业创新能力：在中国市场乃至国际舞台上，中国企业在各个领域最终都能占据一席之位，甚至跻身前列。
此外，从时代发展的角度出发，陈宏飞提到，早年国人因受困于物质匮乏，更多需要考虑基础需求及营生问题，思考和行为都带有一定投机属性；通过近几年全球化经济发展，中国整体经济实力、人民生活水平日趋渐高，企业开始更注重经营管理细节，从业人员在国际化视野、创造力、审美能力等方面都有了极大的进步。
就其从早年于中外顶级名校建筑学、房地产专业的求学经历，到后期多年致力耕耘金融地产业，陈宏飞对不动产资产管理始终保持着专注和热情。
深耕细作十三年，成就了今天的光大安石，它凝聚着一群志同道合的伙伴们，在长年累月的工作中不断地顺应新的变化、承接新的挑战，一起创造了诸多“第一”，专注致远、顺势有为，言之如斯人也。拍摄环节是我们采访的例行流程，陈宏飞将拍摄时间更多地留给了光大安石总部开放式员工图书区域。或坐或站，他在镜头外同样保持着不错的耐心。
工作之余，陈宏飞也爱锻炼身体、尝试新体验并坚持长期阅读。书籍涉猎范围有物理、生物、社会科学和人物传记，用阅读的方式与智慧交谈、保持思辨，他相信自律给予人自由，积累给予人力量。
陈宏飞认为，在经营规划与开发建设中需要一些想象力，一代人会比一代人进步，但越是优秀的人才越应该投入到实业去。各行业各平台更应为人才创造更好的工作环境、赋予更有向心的企业文化、吸引并凝聚志同道合的伙伴，组成一支专注专业、稳定向上的团队。
“我们在一个好的国家、好的时代做着好的事情，自然就会有好的成果，不去想太多，但行好事，莫问前程；前路有光，初心莫忘。”
至于光大安石的下一步发展，陈宏飞称公司一直在积极拓展业务。
现如今，疫情之下出现了很多收购、委托管理的机会，光大安石致力于帮助手里资产出现运营困境的机构或业主，提供更优质的专业服务。
中国在本次疫情防控中的优异表现极大地燃起了国内外投资人的信心，叠加跨境资产目前处于逆全球化阶段，陈宏飞认为整个亚洲、中国的经济在全球的权重还会上升。
至于收购标的，他认为中国的行业变化太快，热点追不过来，“实际上现在没做好、有很大空间需要我们去改造、运营和增值的资产才是好资产”。
翻开光大嘉宝与光大安石的上市纪念手册，上百名员工洋洋洒洒为公司献上了祝福。
陈宏飞的那一页，四行五言简短有力、朗朗上口，是祝福也是希冀：“笃行安天下，有为石敢当；顺势同风起，致远九万里。”
以下为观点地产新媒体对光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞先生的采访实录：
观点地产新媒体：这次疫情对不动产资产投资和管理的影响如何？房地产作为另类投资领域的重要分支，是否会在疫情复苏过程中成为投资的避风港？
陈宏飞：应该说还是有很大的冲击，这个是各行各业都面临的问题。
说到底，我们运营的商业不动产也好，办公楼也好，物流、酒店也好，是一个经济活动的载体、基础设施。大家不能上班了，不能办公了，租赁的速度减慢了，写字楼的出租率还有租金都会受到影响。
可能物流的冲击小一点，但总体来说，普遍性的、宏观的经济压力会在各行各业渗透。
我更担忧的是实业服务业的承受能力，背后的就业和社会问题。不是先考虑我们自己怎么样，而是这个系统会怎么样。
为了保证平稳，为了保就业和社会稳定，更多的资源，包括金融、财政政策等应该倾斜、直接扶持这些企业。他们好了，我们也会变好。
整体来说，因为疫情，资本可以期待的投资回报会下降。从经营来说，需要考虑这些物业的收益也会下降，主要是看能否跑赢社会平均回报率。
除社会责任外，我们要加强的是运营，进一步控制成本、扶持商户。
比如购物中心受到冲击以后，我们也帮助业主进行线上销售、举办活动等，也和外面公司联合起来，更高效地为租户提供服务。
这是我们应该做的，通过更好的服务让租户能做更好的生意，提供我们应有的贡献；同时，商户能够生存下去，我们就有机会提高收益率，跑赢市场。
至于说地产是不是避风港，刚才我说了，因为相对首当其冲的企业，电影、体育、餐饮、线下教育、旅游、航空等产业，地产运营商确实要有缓冲，但这个社会真正需要支持的是一线做实业、做服务而陷入困难的人和企业，大家应该全力以赴防疫、抗疫，去支持医生、社工，支持各种小生意人，这是更重要的。
不能说地产是避风港，银行是避风港，线上企业是避风港，就庆幸自己可以遮风避雨，要先考虑在风雨中打拼的人，为他们加油，为他们纾困。我们是一个生态体系。
观点地产新媒体：受疫情影响，多数资产或项目卖方涌现出了巨大的现金需求，光大安石是否会加大收购？
陈宏飞：确实有很多的收购、委托管理机会。
作为资产管理公司，我们并不太从中短期波动的角度考虑问题，更愿意帮助手里有资产、运营上面出现一些困境的不良资产、债权方、债务方、业主，去提供专业服务。今年会有机会的，我们一直在积极拓展机会。
现在主要是股权投资，看价格。中国的行业变化很快，大家都看好、容易做的很快价格就高了，高了以后就不是好东西了。没人抢的里面就有好东西，而且不光是没人抢，有空间需要我们运营、增持才能体现价值的东西是好东西。
观点地产新媒体：近年来，商业地产面临存量瓶颈，甚至部分地区租金不抵融资成本，为什么会出现这种现象？光大安石如何有效提升物业价值？
陈宏飞：我觉得短期资金的需求方还比较多。其一，住宅开发市场大、利润好，资金的需求方会推高利率，所以长期经营的资产可能会有负杠杆的现象。其二，有高收益的短期产品竞争推高了利率。
因为市场上唯一高回报的产品，在我看来应该就是住宅，这里面有个预售杠杆的优势，这个市场可能还有一段发展时间。
对我们来说，因为上市公司光大嘉宝目前被归属为房地产开发经营的公司，我希望还是把我们认定成城市运营商，在这个角度上看政策。
如果是住宅的话，政策不会放松、也不应该放松，因为“房住不炒”是大势所趋，稳定房价事关民生福祉。只不过对我们来说，发展方向不只是住宅。
我们是运营公司，是对不动产的运营、推广和服务，包括对商家做很深的服务。我觉得不太一样，因为这个本身不是赚快钱，而且是每个城市都需要的，我们创造就业，改善民生，也不推高房地产、住宅的价格。
这是一个监管的滞后，还没有把商业地产和住宅分开，是监管的一个盲端。
观点地产新媒体：目前光大嘉宝“双轮驱动、轻重并举”，包括光大安石有涉及商业、物流、城市更新等业务，您比较看好哪些业态的发展？
陈宏飞：从双轮驱动逐步转向资产管理，这是明确的信号，也是董事会定下来的。
作为资产管理机构或者运营机构，在市场上会看到一些综合体的机会。正因为也具备住宅的开发能力，所以遇到综合体里有住宅的项目机会时，光大嘉宝和安石凭借全产业链能力可以做下来。
观点地产新媒体：金融去杠杆之后，私募募资难度加剧，同时，国内私募股权投资相对国外显得收益不佳，未来这种情况会怎样变化？房地产作为当前的高收益替代性资产，是否会继续吸引更多资金流向房地产基金？
陈宏飞：第一，私募难的原因是没有公募退出渠道。有了IPO，才有Pre-IPO；有PE，才有VC，所以地产私募市场也需要成熟的地产公募二级市场来推动。
第二，对产品而言，中国在高速发展的阶段，持续稳定的现金流对很多投资者吸引力不够。当经济逐渐放缓，靠短期高收益的投资机会逐渐缩小、变少，在这种情况下，市场逐渐成熟，会有更多机构、个人接受长期稳定的相对低的收益、安全的资产。随着城市化进入尾声，中国进入中低增长的新常态后，地产的私募行业会逐渐成熟。
但是私募基金应该是真正的权益类资产，而不是过去的夹层债。过去很多私募明股实债，实际上给社会加杠杆，现在杠杆高了，就应该限制。
去杠杆以后就等于把斜路堵上，最近基础设施的REITs又把正路打开，市场会慢慢发展起来。
观点地产新媒体：公募REITs试点政策在4月正式落地。公募REITs在中国的闸门是否会就此打开，光大安石将如何抓住这一次政策的机会？
陈宏飞：作为从业者来说肯定是期待，但至于什么时候推动到商业市场，我是没有任何依据去做预测的。
过去这些年来，我们也不是以预测来建设投资能力和资管能力的，这是水到渠成的事情，不去做预测，才能心无旁骛的做好真正自己应该做的事情。但是这个行业的完善，确实是需要形成闭环。
观点地产新媒体：光大安石作为独立的私募基金，与开发商为背景的私募基金，两类私募在经营模式上有哪些差异？
陈宏飞：很多开发商背景的私募基金可能跟我们类似，但他们还是做融资为主，特别是给自己的母公司做融资，这是很多基金设立的初衷。
此外，开发商的强项是拿住宅拿地开发，也好挣钱，所以这些基金主要还是围绕住宅。即使不是给自己融资，也是给其他的住宅开发商融资，或者跟其他的住宅开发商进行股权合作。
我们是从金融的角度建立的基金公司，当时认为中国的保险、银行、理财、公募市场的投资人最终会对长期稳定现金流有需求，这个稳定的现金流和国债、股票、债券一起，做长期的配置安排，这是我们的初衷。
因此，我们的能力在资产运营方面，不断适应市场和城市规划的变化，在一个项目上找到最佳用途，持续产生现金流。这相对于开发商背景的私募基金收益率较低，周期更长，再投资的风险更低。
我们最大的优势是磨合了一支队伍，这支队伍理解投资、投后、开发和商业运营，互相深度整合。我们自己的资本市场团队也对投资和运营环节有着深度理解。
光大央企金融控股集团的背景也是一个好形象，平台+团队形成了对长期发展的信心。
观点地产新媒体：您怎么评价公司的管理团队以及自己的管理风格？
陈宏飞：我们是非常有远见、志同道合的一批人，愿意为一个职业阶梯很长的这么一种行业去奋斗。
这个行业非常复杂，要做到投前投后整合、资本市场和投资整合、开发和商业整合。
没有人可以在每一个领域做到最好，而我们又希望团队每一个人都在那个领域是最优秀的，所以说企业文化只能是扁平的，由各个专业来一起去磨合、去商量，是合伙人文化。
另外，因为行业在中国没有成熟的模式，通过试错去优选是不得不走的一条路。
观点地产新媒体：光大安石在2018年组建了美国团队，您也曾在美国从事房地产投资管理，您觉得中美两地房地产基金运营模式有怎样的差异？
陈宏飞：美国市场成熟的投资人、资金来源非常多。我们美国的团队在美国募集基金，团队不是Super Star，投入不大，但是可以更深的理解成熟市场的最终投资人会形成什么样的判断。
疫情在美国影响也很严重，投资人表现得相当成熟：你尽力去做，信息披露透明，他们都能够理解，而且美国市场没有中国市场过去那么多明股实债。
另一方面，中美市场节奏不同。有跨周期、跨领域的团队和信息的输入，会更好的规避风险、抓住机会。
观点地产新媒体：您在博鳌房地产论坛上曾表示，光大安石有极少量资源投资在国外，这让投资国内时保持冷静。疫情席卷全球，保持冷静是不是更重要了？
陈宏飞：我们在境外没有投入太多资金，美国团队也是以募集美国投资人的钱去发展为主，资金跨境影响不大。
长期看，中美还是有竞争。全球化也有周期、回调，但是我们认为全球化还是主流方向，所以我比较认同国家的开放政策。
美国资金会流入到中国市场来，我们的团队在美国相当于做广告，接触了很多美国投资人，对中国有兴趣的会过来，美国并没有真正管制投资。
中国人很勤奋，虽然投机属性也比较强，但这是高速发展时必然的情况。随着经济减慢，看重经营、注重细节的精神越来越多，特别是年轻一代生活环境好、视野国际化，投机的氛围反而少了。
可能早一代，我们都很穷，要挣钱，很急，很难说管理、经营，但是现在也算迈过一个槛，一代人会在上一代人创造的物质基础上进步。
另外政府的导向也是对的，应该保持一定程度的金融抑制，包括房住不炒、金融去杠杆，把P2P等物化心灵、追求暴利的东西压制住。新一代的成长，加上政府的导向，会把过去过度金融化的方向调回来，不是所有人都琢磨着做投资、做金融。
对于国运或者是大的周期，我们肯定是随着周期走，保持敬畏，不去做短期赌注，兢兢业业地用匠人精神，用想象力把事做好；然后在大的国家发展、资产管理发展的过程中，自然就会增长。
我们在一个好的国家、好的时代做着正确的事情，自然就会有成果。
观点地产新媒体：国家已经取消外资股比限制、放宽外资机构准入条件，银行、保险、证券、基金、期货迎来全面开放。对此，国内机构如何提高竞争力？您怎么看今年房企的融资环境？
陈宏飞：如果不特意保护，其实任何行业在中国市场上，中国企业都能有好位置。中国企业家具备强有力的创造力、竞争力、创业能力。
我们做的是政府应该支持的事，不管是对租户、对投资人、对城市更新，这么一个行业为什么会被限制呢？真正要解决的是这个问题。
我们主要市场在中国，如果在海外发债，是考虑境外市场。
观点地产新媒体：与不动产资产管理打交道近20年，如何保持激情与理想？
陈宏飞：首先需要想象，它未来是怎样美好的样子——很多人、快乐的在这个平台工作、生活、居住等等，要有想象力，还要有实现能力。
我是学建筑设计出身，觉得这是城市或者民众非常需求的、有社会意义的，有动力去做一些事情。
从落实层面，处理方方面面的问题足够刺激想象力，也会有足够的挑战。
我们没有任何两个产品是一样的，所有的东西基本上都是别人运营不下去了才去收购的，不同的地方有不同的定制需求，每天的工作都是新鲜的。
观点地产新媒体：领导一家资产庞大的企业发展，最大的压力在哪，如何解压？
陈宏飞：我不是掌舵人——我是在董事会的领导下，在股东会、董事会定的方向里去负责工作。
在具体的执行中，我和同事、伙伴一起发展、承担压力。大家一起也打仗，一起承担压力，我觉得也挺开心的。我们都认同一个理念，虽然说也算是金融，但更是实业，我们不投机：用自己的创造力、经营能力去为社会创造价值，同时为投资人创造价值。
长期看也会有人才流动，但是有了文化认同就不会那么累，也不会受琐事影响。
我平时主要是读书，如物理、生物、生命科学、人物传记，然后运动锻炼身体；爱好比较广泛，更多的是尝试各种新鲜体验。
