以下文章来源于证券时报， 撰稿人：程璐 陈莹 李海波
每一个北京人都难以忽视国贸商务区在北京城市发展历程中所发挥的重要价值，而在北京城市副中心，一个新兴地标建筑群亦即将展现其非凡的城市名片价值——这就是坐落于副中心运河中央商务区、总面积达75万平米，并坐拥副中心第一高楼“北京塔”的超大型城市综合体——新光大中心。这一项目背后的操盘者，正是中国知名不动产私募基金管理人光大安石。
近日，光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞与笔者进行独家对话，对新光大中心这一地标性建筑群的开发理念与运营模式进行了全景式的介绍。
作为中国不动产私募基金领导者，光大安石截至2020年第二季度末的累计资产管理规模（AUM）已超过1160亿人民币，累计成功退出超过700亿人民币的逾110个项目，为投资人创造了稳健的长期回报。这家根植于中国的跨境不动产投资及资产管理机构，正以其对不动产投资、项目开发与商业运营的深度理解赋能新光大中心，将项目打造成为北京城市副中心的点睛之作。
中国不动产私募基金领导者——光大安石的运作模式
作为已在全国十余座核心城市布局数十座购物中心、写字楼、酒店、公寓及物流产业园的专业不动产投资及资产管理机构，光大安石对各类城市不动产有着全方位的运营能力，以其综合优势打造一座大型城市综合体可谓水到渠成。正当笔者以为这就是新光大中心价值的全貌时，陈宏飞却怀着高度责任感向笔者坦诚阐述了“与城市共生”的项目理念，开启了这场特殊的对话——
“我们的出发点是长期经营，扮演产业运营服务者的角色。站在基金角度配合城市规划落地，支持城市区域发展，为城市长期的生态丰富和健康发展而打拼。”陈宏飞在对话的开始，就高度概括地谈起新光大中心的发展理念。
光大安石是以不动产投资及资产管理为主营业务的不动产私募基金管理人。从前期的项目获取开始，到定位设计、工程建设，再到招商调改、销售运营，乃至最终的资产处置或ABS发行退出，光大安石在投资的各个阶段均扮演着核心角色。这些项目的运营质量关乎项目的持有及退出收益，关乎项目基金投资人的回报水平与光大安石在资本市场的品牌声誉，这样的角色定位必然要求光大安石不仅关注项目的建设与销售，更关注项目的持续运营能力与成长空间；而作为中国光大控股旗下的战略平台，光大安石亦承载着央企担当与社会责任，并致力于为区域长期发展不断创造价值。
集结全球优质资源 打造北京副中心地标
尽管光大安石已在其领导下连续六年蝉联中国不动产私募基金排行榜Top 10榜首，陈宏飞仍毫不避讳地向笔者表达了新光大中心项目在他心目中的分量：“拿到这样的项目就要抱有使命感，我们要用最好的理念、最好的材料、最新的科技赋能这个项目。”他强调道，“未来北京和上海肯定是世界级的城市，可能和纽约、东京差不多，甚至会诞生出更加超前的商业模式，所以我们愿意在这里扎根，我们希望做好最顶尖、最原创的建筑项目。”
新光大中心总规模75万平米，由四栋高端精装公寓、两栋楼高近200米的国际甲级写字楼（也称“运河双子座南北塔”），一栋高近300米的北京副中心第一高楼“北京塔”，以及10万平方米的自持购物中心组成。陈宏飞指出，光大安石将重新定义北京副中心的城市天际线。“日后，每一个坐飞机进入北京的朋友都能看到新光大中心，这就是副中心的高度。”
作为副中心第一高楼的新光大中心项目核心建筑，“北京塔”坐落于运河之畔，现已获得国际 LEED 金级、绿建三星和 WELL 金级三项预认证。为确保项目品质，光大安石集结了国内外一线设计团队，其中不乏德国GMP、北京建筑设计研究院、清华大学设计研究院、SWA景观设计、美国Genstler、美国HKS等知名机构，光大安石将用专业团队打造集人文艺术、智慧科技、绿色健康、共享交流为一体的商务办公和居住环境。
以“与城市共生”的发展理念 建设有时代影响力的建筑
在新光大中心项目的建设过程中，光大安石与副中心政府的互信关系显得至关重要。“我们希望在开发这一优质土地资源的过程中树立起价值口碑，建立起与副中心政府的长期互信关系”，陈宏飞表示，“作为地产基金管理公司来做这样的地标性项目，我们首先要做的是努力理解政府的区域发展战略思路，协助首都疏解大城市病，激发新北京的城市发展活力。此外，我们还需要进一步思考除了政务区规划，作为未来都市的副中心还应该满足哪些市场需求”。
当提到光大安石打造新北京地标综合体的初衷时，陈宏飞表示，根据国家战略重点布局，副中心建设启动后的最重要变化，是随着市政府的搬迁，北京城区扎堆的优质资源将有序向副中心转移。光大安石希望利用政府搬迁带来的示范效应，建造一个以金融商务及高端文化产业为代表的地标综合体，作为承接资源迁移的载体，形成与CBD互动之势，补齐副中心的公共服务短板，为副中心打造更好、更有智慧、更有质量的城市发展样本做出贡献。
“光大安石的核心竞争力之一就是城市更新能力，而且我们专做城市更新中的疑难杂症。我们认为每一块土地都有其最佳用途，不仅是看当前的土地用途现状，更重要的是要根据城市的肌理、根据这个区位的产业链需求进行改造建设，以赋予空间新的价值。”陈宏飞说道。
在陈宏飞眼中，世界上最优秀的城市与城市的代表建筑都有其独特的内涵，只有立足历史、面向未来，才能在历史与未来的交汇中迸发出新的影响力。新光大中心所在的通州运河商务区占据着在北京副中心的龙睛之位，陈宏飞期待新光大中心能够进一步释放城市、自然、建筑、空间的审美价值，为中国当下的居住环境致献世界级的生活美学居住空间，通过地标性建筑展现出北京副中心在科技与美学上世界级的样貌。
立足城市运营商定位 打造北京新城市名片
陈宏飞表示，新光大中心是在城市更新过程中打造的副中心城市名片：“一个生态规模越大就越不容易衰败，所以我们真正做的是把自己融入城市，不停地调整功能，不断为这个城市提供其所需资源，如果这个事情做好了，我们就能共建城市发展，拥有生生不息的商业氛围。”光大安石也正是以这样一种蓄发之势，将其在不动产投资与资产管理实践中掌握的丰富经验发挥在新光大中心的建设中。品味、艺术、格调、质量、科技、人文、社交——新时代北京人对建筑的一切需求，都将在新光大中心构筑的城市生态圈中得到满足。
光大安石对新光大中心的定位，不仅仅贴合副中心的城市规划定位，也力图站在更理想的角度打造科技与人文商务的互动氛围。在项目三栋写字楼的建设标准上，光大安石将智能办公科技注入办公空间，电梯自动选层功能可在进行人脸识别后自动定位目标楼层；而智能楼宇系统不仅使租户能够通过APP来预定会议室或工位、监控空气质量、进行多媒体信息发布，还能通过监测空间使用情况动态预测承租企业的空间需求变化。
在内部设计方面，光大安石将依照国际 LEED 金级、绿建三星和WELL 金级三标准规划建造，综合考量建筑结构、景观效果与室内空间舒适度，采取单元式幕墙体系与先进节能玻璃组合立面，打造国际甲级标准的绿色生态写字楼群，以极富特色的ROAM自由式办公、灵活的敞开式CLUB办公为主，辅以私密性HOME办公与传统HUB专注型办公，营造出超越传统写字楼与改造型项目的办公场景。无论是可量化的健康生态办公环境，还是世界级的WELL社区标准，都是光大安石作为城市未来办公运营者对项目的要求与定位。
谈及新光大中心写字楼的目标入驻企业，陈宏飞表示，光大安石把项目的写字楼部分看作整个区域CBD的一部分，计划引入既不违背政府产业政策引导方向、又有一定文化追求的企业。为此，新光大中心项目还配备了10万平米的商业中心，借此释放商业与文化融合的机会。
10万平米ArtPark大融城 以艺术文化渲染新北京商业图腾
商业运营是新光大中心的另一核心竞争力。新光大中心项目将配套10万平方米的购物中心“ART PARK 大融城”,为北京副中心带来有影响力的艺术文化商业图腾。在购物中心的整体设计上，陈宏飞介绍到，公司邀请了曾为北京三里屯太古里、成都远洋太古里进行总体规划设计的欧华尔（the Oval Partnership Ltd.）对整个商业环境进行设计。而除了精致的商业建筑设计之外，光大安石还特邀日本茑屋书店的设计团队操刀，将在商业中心建造一个4000平米的多维文化空间的书店以打造新北京的超级文化IP。此外，购物中心还落成了副中心首个当代美术馆——安美术馆，展品紧扣副中心发展脉搏，用艺术与文化为商业注入新的活力。
ART PARK大融城中将引入包括全新概念健身体验店、主题生活馆、寰宇美食、文创街区在内的多元业态，集合亲情体验、情侣体验、运河文化体验、互联网体验与未来体验，以体验性消费形成与周边商业的差异化定位，并进一步带动购物、餐饮等消费需求。用陈宏飞的话来说，光大安石既不是纯粹的地产商，也不是纯粹的金融机构，光大安石建立了一流的资产管理团队，对旗下项目进行管理、改造与创新，以实现资产的升值。光大安石充分发挥其产业运营能力，引入具有品质感和时尚潮流文化代表的商户，不仅在前期招商过程中审慎把控品质，更通过经营指标的细分与大数据的分析手段，支持ART PARK 大融城中的入驻商家取得优秀的业绩。
陈宏飞表示，光大安石的运营对象是空间、是时间，但最终是“人”——“我们这个项目更多的想体现城市精英的生活模式，让他们回归到更放松、更自然的状态，这是我们想呈现的一种效果。”
ArtPark9艺术公寓 架起通向未来城市生活方式的桥梁
除了ArtPark大融城与3座国际甲级写字楼以外，新光大中心项目还配套建设了4栋高端公寓，光大安石团队亦在此打造了中国最前沿的公寓生活方式。陈宏飞介绍到，尽管公寓产品体量占项目的比例较小，光大安石仍然贯彻了整个项目艺术与商业结合的定位，以艺术为主题进行场景营造与生活方式再造。从项目1层的艺术化公共大堂，到15层社交Lounge，再到28层的“生活方式实验室”无不体现这种设计理念。
陈宏飞指出，“与城市共生”的理念是贯穿整个新光大中心项目的理念。尽管光大安石无法预判未来城市的居住形式，但光大安石以公寓第28层作为“生活方式实验室”的场地，邀请五位知名建筑师以其作品描绘未来城市生活的应有方式，打造出“和院”“无界”“山居”“之间”四座样板主题空间。这些主题空间与规划中的顶层城市观景天台一道，将社交、居住、会客、休闲功能空间需求进行放大和外延，在公共空间内创造“社交”+“内容”的场景式体验，以其想象力开拓通往未来生活方式的桥梁。
“‘生活方式实验室’是一种对未来生活的调试，我们希望找到未来最美好的一种呈现方式，以及最美好的一个安住所在。这其实是刚开始的一个尝试，希望我们在城市更新的发展过程中，能够随着实践的进程，给城市留下一些受人尊敬的、我们自己也深感自豪和喜悦的作品”，陈宏飞如是说。
